2. Contexto del mercado inmobiliario

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Los destinos en los que a nivel europeo se ha observado un contexto general más favorable para el desarrollo del turismo residencial son, fundamentalmente, destinos turísticos del mediterráneo, especialmente España, Francia e Italia.

En España el crecimiento del parque de viviendas ha sido superior al crecimiento de los núcleos familiares, y este diferencial se debe en buena parte al mayor peso que cada vez más ha ido adquiriendo las viviendas secundarias y desocupadas.

En 1990 se inaugura una nueva etapa de recesión que comienza a superarse en la actual coyuntura económica y fruto de la recesión generalizada del sector inmobiliario en el ámbito nacional e internacional.

En Andalucía, durante la última mitad de siglo el total de viviendas de potencial uso turístico se ha multiplicado por doce, pasando de una situación en la que el 5,5% del parque de viviendas era de potencial uso turístico a otra donde más del 28% de las viviendas pertenecen a tal categoría.

En el caso de Andalucía se confirma que el fenómeno del turismo residencial y sus consecuencias sobre la estructura del parque de viviendas no ha sido un hecho extendido en todo el territorio andaluz, sino que se ha presentado básicamente en las zonas y municipios del litoral -como ocurre con buena parte de la provincia de Málaga-, sin presentarse la realidad del turismo residencial en las zonas interiores de la región y en aquellas otras no afectadas por la extensión del desarrollo turístico.

Aunque a comienzos de la década de los 60 existían notables diferencias en la cantidad de unidades residenciales entre Málaga y los municipios costeros, durante las décadas posteriores fueron fundamentalmente los municipios de la Costa del Sol Occidental los que experimentaron un mayor crecimiento del parque de viviendas.

El crecimiento del parque de viviendas de la Costa del Sol en su conjunto ha venido impulsado por el desarrollo de la actividad turística en la zona, definiendo un parque de viviendas en la que básicamente las viviendas de potencial uso turístico son las que dinamizan la realidad inmobiliaria.

Si atendemos a la estructura del parque de viviendas, se detecta como la Costa del Sol Oriental presenta aún mayor peso relativo que en la Costa del Sol Occidental las viviendas secundarias dentro del conjunto de la oferta inmobiliaria residencial, a pesar de que en términos absolutos el número de viviendas secundarias en el litoral occidental sea muy superior al del litoral oriental

Aproximadamente el 75% de las viviendas secundarias de la provincia de Málaga y el 60% de las desocupadas se sitúan en los municipios costeros. En relación a Andalucía el 29% de las viviendas secundarias y el 19% de las desocupadas corresponden a la provincia de Málaga.

El fenómeno del turismo residencial se desarrolla especialmente en la Costa del Sol Occidental, siendo los principales municipios en cuanto a absorción de viviendas de potencial uso turístico Marbella, Mijas, Fuengirola, Torremolinos y Benalmádena.

Durante la década de los ochenta, Baleares, Alicante y la Costa del Sol aglutinaron más del 50% del total de inversiones extranjeras en inmuebles en España. Sin embargo a principio de los 90 en la Costa del Sol se experimentó una disminución en dicha inversión de casi el 50%. En la actualidad, todos los datos indican que la Costa del Sol es el mercado que está mejorando más rápidamente a nivel nacional.

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